住宅ローン 繰り上げ返済のペースや手元資金はいくら残す？
2017/09/09
本エントリーの目次
先日、以前のエントリー、住宅ローンは固定と変動どっち？私が全期間固定を選んだ理由に登場した友人の一人から、こんなことを聞かれました。
住宅ローンの繰り上げ返済のペースや手元資金にいくら残すとか、その辺はどうしてるの？
ふむふむ、たしかに住宅ローンの返済を始めてしばらく経つと、こういった部分が気になる方は、多いでしょうね。
おそらく引っ越しが終わり、新居に入居して数ヶ月生活してみて、支出のペースがつかめるようになり、余剰資金が出てくると、こういった繰り上げ返済について考えるようになるんじゃないかと。
でもこういったお金に関する話は、デリケートな話題なので、親しい間柄の相手であっても、聞きづらい話ですよね。
そこで今回は、『住宅ローンの繰り上げ返済のペースや、手元資金はいくら残せば良いのか』、これらの点について、はるるの考えを書きたいと思います。
はじめに
はじめに断っておきますが、はるるは経済学者とかではないので、これから書く内容に経済学的な根拠なんかは、一切ありません。
だから実際に住宅ローンの返済をしている一般人の意見として、こんな考え方をしている人もいるんだ、ぐらいの感じで読んでもらえれば、と思います。
あらかじめご了承ください。
住宅ローンの状況について
繰り上げ返済のペースや手元資金にいくら残すか、といった話題を話す上で外せないのが、変動か固定か、何年で借りたのか、といった住宅ローンの状況についての話。
これについては、過去のエントリーで詳細を書いているので、気になる方は、以下のエントリーもあわせてどうぞ。
- どこで住宅ローンを借りたのか？
超便利！住信SBIネット銀行を4年使ったのでレビューしてみる - 誰と住んでいるのか？
離婚後の持家はどうする？住み続けるという選択肢も！ - 固定と変動、どちらで住宅ローンを契約したのか
住宅ローンは固定と変動どっち？私が全期間固定を選んだ理由
おおまかに言うと、元妻との結婚生活中に、住信SBIネット銀行で固定金利35年の住宅ローンを契約して購入した一戸建てに、離婚後の現在も一人で住み続けている、という状況です。
住宅ローンを契約する前から決めていました
さて、肝心の住宅ローンの繰り上げ返済のペースについてですが、実は住宅ローンを契約する前から、ぼんやりとは決めていました。
というのも、この繰り上げ返済のペースも含めて、今買うべきか、買うなら頭金をいくらにするか、といった内容を検討していたからです。
基本的には住宅ローンに限らず、すべてのローン(借入)では、返済期間が長くなると、金利(利息)が高くなります。
つまり、銀行から借りたお金(元本)に追加して返さなければいけない、利息(銀行の儲け)が増えるわけ。
だから借入期間とは別に、繰り上げ返済を何回、そして合計いくら分行うか、というのは、総返済額に関わってくるので、とっても重要な話。
そこで、繰り上げ返済のペースや手元資金についても総合的に考え、固定金利35年で住宅ローンを契約し、今住んでいる一戸建てを購入した、というわけ。
繰り上げ返済のペースは、年間100万円以上を目標とする！
100万円という数字に、根拠なんてほとんどありません。
ただ以下のように、色々と調度良い数字だったので、年間の繰り上げ返済のペースを100万円以上と決めました。
キリが良い！
年間100万円という数字は、とってもキリが良いですよね。
目標として挙げた理由で一番大きいのは、多分これ。
40歳前に完済できる！
はるるが住宅ローンを借りたのは、20台中盤の時。
仮に毎年100万円の繰り上げ返済を滞り無く続けた場合、住宅ローンの返済完了(完済)に必要な期間は、約13年。
そのため順調に行けば、40歳前に完済できる計算になります。
これも都合が良いのです。
というのも、はるるは60歳前後で、老後のためにもう一度、家を建て替えるなり、新しい家を買う予定だったため。
これには2つの理由があります。
- はるるが60歳のころ、現在の家(当時は購入予定だった家)は築35年前後。
修繕するよりも建て替えかなぁ、と一般的に判断されるような築年月である。 - 現在の家は子育て用の間取りだが、老後の二人暮らし(その当時は元妻と結婚していたので)には広すぎる。
掃除や階段の昇り降りを考えると、老後は大変そう。
そのため40歳前に完済すれば、新しい家の建て替え・購入費用や老後資金の準備ができる、こう考えていたわけ。
子供が中学に上る前に完済できる！
このペースだと、はるるの息子が中学に上がる12歳になる前に完済できることになります。
一般的には、子供の教育にかかる費用は、ここから徐々に右肩上がりで増えていきます。
この家計が一番厳しくなる時期に、住居費がほぼゼロになるというのはかなり助かります。
もちろん住居費がほぼゼロになるというのは、ややオーバーな表現で、実際には固定資産税がかかります。
ですが固定資産税は徐々に安くなっていきますし、月々のローンの返済額に比べたら、一戸建ての場合はかなり安いはず。(マンションは固定資産税が高めで下がりにくいそうなので、その限りではないのかもしれませんが…。)
年間100万円の繰り上げ返済であれば、かなり余裕がある！
はるるが家を購入した当時は、共働きで世帯年収がそこそこありました。
またはるるも元妻も、時々大きな買い物をすることはあっても、どちらかというと節約家でした。
そのため家購入の前年度の実績で、年間300～350万円前後のペースで貯金を増やしており、年間100万円の繰り上げ返済は、かなり余裕がある設定だったのです。(当時は、ですよ。)
また新居購入の際には、頭金を多少入れることで、当時住んでいたアパートの賃料と変わらない程度に、月々の返済額を調整可能だったのも大きいです。
というわけで、年間100万円の繰り上げ返済をしても尚、貯金が年間200万円増えていくのであれば、老後は安心。
子育てのために、今後元妻(当時は妻)が産休・育休を取得した場合、その期間だけは貯金ができなくなり、余裕がないかもしれない。
ですがそれ以外の期間では、かなりの余裕がある目標だった、というわけ。
手元資金にいくら残す？
はるるの繰り上げ返済の目標は、年間100万円以上のペースとしている、というのは、先に書いたとおりです。
ですが、これは最低限の目標であって、可能であればもっと返済する！
可能な限り、繰り上げ返済に回す、というのが実際の目標です。
この考え方をすると、そうは言うけれど、多少の手元資金がないと心配。
可能な限り繰り上げ返済をするということであれば、いくらぐらい手元資金を残しておくと安心なんだろうか。
という疑問がわいてくる方もいらっしゃると思います。
これはとても難しい問題です。
というのも、どれだけ安定的な収入源があるか、予想外の突然の出費はいくらぐらい、そしてどれぐらいの可能性で起こるのか、住宅ローン減税との兼ね合いといったさまざまな問題を考えないといけないため。
だからいくらを手元資金として残し、繰り上げ返済をするかは慎重に検討する必要があるんです。
ただ一般論として、住宅ローンの繰り上げ返済の基本方針は、以下のようなことがよく言われており、はるるもそのとおりだと思います。
繰り上げ返済のし過ぎによる、手元資金のショートは絶対回避！
繰り上げ返済貧乏なんて言葉があります。
これは、繰り上げ返済をしなければならない！
という意識が高すぎて、日々極端な節約を行い、その結果、貯蓄が常にないなどの貧困状態になってしまうことを示した言葉です。
繰り上げ返済をしなければ、本当は普通の、または裕福な生活ができるにも関わらず、です。
この繰り上げ返済貧乏、絶対におすすめしません。
それはなぜか。
突然の出費や収入減に耐えられないため。
そして、耐えられない ＝ 家計の破たん ＝ せっかく買った住宅を手放さないといけない、ということだからです。
第一に優先すべきことは、安定的に返済が可能なこと。
これに尽きます。
無理をしてまで、繰り上げ返済をする必要はありません。
というか、絶対に避けるべきでしょう。
住宅ローンの金利は低い？
はい、低いです。
それもかなり。
たとえばローンというと、他には自動車のローンや教育ローンがありますが、たいていの場合、住宅ローンの方が金利が安いです。(35年固定など長期の住宅ローンだと、住宅ローンの方が高い場合もあるかも…。)
だから住宅ローンの繰り上げ返済をし過ぎて、手元資金が足りず、車を購入する際に自動車ローンを組んだり、教育費が足りなくて、教育ローンを組んだ場合、トータルでは損をすることが多いのです。
この部分をよく考えて、総合的にどちらが得かを判断して、繰り上げ返済をするかしないか、ペースはどうするかを考慮しましょう。
長期的な資金計画をたて、問題がなさそうなら、繰り上げ返済。
そうでないなら、見送る方が無難でしょう。
手元資金は直近の生活費の数か月分を確保する！
これにはさまざまな意見があり、直近の生活費の3か月分で良い！
とか、半年とか1年など諸説あります。
ただ、配偶者の有無や子どもの有無、失職のリスクなど、さまざまな要素が関連すること。
また、どれだけリスクをとって繰上げ返済を早め、総支払額を低く抑えるのか、あるいは安全重視でいき、総支払額が高くなるのを許容するのか、という考え方も関係すること。
などから、個人ごとに正解は異なるでしょう。(手元資金がショートし、完済できなければ不正解、ということになるでしょうけれど…。)
3か月分の生活費というのは、おそらくは自己都合退社の場合、失業保険の給付が支給されるのが、手続後約3か月経ってからだから、ではないかと思いますが、個人的には少し少ないかな、と感じます。
そのため最低半年以上の間、無収入でも生活できる程度の蓄えを残した上での繰り上げ返済が安全ではないか、と個人的には考えます。
以上を踏まえた上で、はるるの場合、このような感じ。
手元資金は350万円以上残し、余裕があれば繰り上げ返済！
はるるの繰り上げ返済の基本的なスタンスとしては、手元資金に350万円以上残し、余裕があれば全額を繰り上げ返済に回す、というもの。(返済額軽減型ではなく、期間短縮型で。)
1年間以上の生活費の蓄えがあれば、何とかなるはず！
手元資金の350万円というのは、はるるが1年以上の間無収入でも、生活費や子どもの養育費用などのすべてをまかなえる金額。
仮に失職しても、1年間もあれば再就職できるだろう、という判断からです。
また大病をした、事故にあったなどの場合は、1年以上の療養生活が必要になるかもしれません。
ですがまだ若いので、大病のリスクはほとんどない、事故と同様に保険金が給付されるため、1年分の生活費があれば十分であろう、と考えています。
実際にこれまでの実績では、年間122.6万円のペースで繰り上げ返済をしています。
ちなみに離婚後は、世帯収入がはるるのお給料のみとなったため、かなりきついですが、節約に努め、何とか年間100万円以上のペースを保っています。
おかげで余裕はほとんどありませんが…。
手元資金がないわけではないため、繰り上げ返済貧乏ではないと思いますが、常に節約節約～といった感じなので、精神的な余裕はあまりありません。
というわけで、心の健康上はあまり良くない生活を続けているのかもしれませんね。
ただ今のペースなら、10年で完済することも夢ではないため、それを目標にさらに繰り上げ返済のペースを上げられるよう、頑張っています。
住宅ローンの早期完済、そのための繰り上げ返済のペースアップが、節約のモチベーションを維持している！
この話をはるると同じく、住宅ローンを返済している友人にすると、普通離婚したら、一戸建てを手放すでしょ。
そこに住み続けているだけでも、精神的にスゴイのに、繰り上げ返済のペースを上げるなんて変わっている、なんて言われます。
たしかに自分でもそうだなぁ、と思いますが、離婚した今では頼れるのは自分だけなので、なおさら早く借金をなくしたい！
という意識が働いているんじゃないかと。
そしてその強い意識が、はるるの節約へのモチベーションを維持しているんだと思います。
だから住宅ローンを完済して、子どもが大きくなったら、節約をする意味がなくなるので、少し豪遊するのかもしれませんね(笑)
繰り上げ返済よりも投資に回すべきだ！
そのとおり、ただし条件付きですが。
住宅ローンの利率よりも高い利率で運用できるのであれば、資金を繰り上げ返済よりも投資に回すべきです。
あくまでも、できるのであれば、ですよ。
また投資の世界では、時間はとても重要です。
この意味でも、資金を繰り上げ返済よりも投資に回すべきです。
ですがはるるの場合。
一切投資には回していません！
これには理由があります。
とっても簡単な理由が。
はるるが繰り上げ返済分の資金を投資に回さないのは、はるるが投資に詳しくないからです。
投資といえば、節税対策のために401K(確定拠出型年金)で投資信託をやっていますが、それくらいのもの。
スイッチングや配分変更などの基本は分かりますが、目論見書や運用報告書に目を通して、配分変更で商品を頻繁に変える、スイッチングによる収益確定を行う。
といった高等テクニック？は使っていません。
これから覚えなければいけないなぁ、とは思っていますけどね。
というわけで、はるるは節約など支出を減らす方向の知識は得意ですが、収入を増やす方向の知識はあまりありません。
そんな投資素人のはるるでは、投資の世界でお金を増やせるビジョンがまったく描けないわけ。
だったら、繰り上げ返済の方が単純明快でいいや！という判断。
ただ、これははるるの意見であって、投資に詳しい方であれば、投資の原資にした方が、トータルでは得をするかもしれません。
仮にはるるがこれまで繰り上げ返済に回した分を、すべて投資の原資にしていた場合、500万円以上の原資を用意できることになります。
投資の世界では、500万円では原資としては不十分なのかもしれません。
ですが運用方法次第では、かなり増やせていたのかも…。
住宅ローンの繰り上げ返済を行う際は、よく考えて！
住宅ローンの繰り上げ返済は、一度返済を行うと取り消しはできません。
繰り上げ返済をしたはいいけれど、やっぱり生活が厳しいから、後で、この間繰り上げ返済した分のお金を返して！
ということはできません。
そのため繰り上げ返済をする際は、今だけではなく、将来にわたって、しっかりとした資金計画をたててからの実行をおすすめします！